Prosedur dan syarat jual beli tanah
Prosedur dan syarat jual beli tanah

Prosedur dan Syarat Jual Beli Tanah di 2019 – Tanah dan bangunan merupakan kebutuhan primer manusia yang tidak bisa terelakkan. Akan ada saatnya nanti Anda ingin mencari rumah yang Anda idamkan. Untuk itu, Anda akan melalui beberapa transaksi jual beli tanah dan bangunan. Meskipun agak rumit, Anda perlu sabar demi mewujudkan mimpi Anda agar bisa memperoleh tanah dan rumah impian.

Dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), jual beli merupakan proses yang bisa jadi bukti adanya peralihan hak dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Prinsip dasarnya yaitu “terang dan tunai”, artinya transaksi dilakukan di hadapan pihak yang berwenang dan dibayarkan dengan tunai. Artinya jika harga yang dibayarkan belum/tidak lunas maka proses jual beli belum bisa dapat dilakukan.

Dalam hal ini pihak yang berwewenang adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional RI. Kewenangannya untuk membuat akta-akta tertentu, seperti Akta dalam Jual Beli, Tukar Menukar barang, Hibah, Pemberian Hak Bangunan atas Tanah Hak Milik, dan Masih banyak lagi.

Sebelum melakukan suatu proses jual beli, penjual maupun pembeli sama-sama harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa atau tanggungan di Bank. Jika tanah tersebut berada dalam permasalahan maka PPAT bisa menolak pembuatan Akta Jual Beli yang telah diajukan.

Transaksi jual beli sangat membutuhkan data-data yang akurat selama proses berlangsung, syarat jual beli tanah diantaranya :

  1. Data Penjual
    Data penjual yang perlu Penjual siapkan, antara lain:
  • Fotokopi KTP (Jika sudah menikah maka diperlukan fotokopi KTP Suami dan Istri);
  • Kartu Keluarga (KK);
  • Surat Nikah (jika sudah menikah);
  • Sertifikat Asli Hak Penjual Atas Tanah yang akan dijual (Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun). Selain 4 sertifikat tadi, bukan Akta PPAT yang digunakan, melainkan Akta Notaris;
  • Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam 5 tahun terakhir;
  • NPWP Penjual;
  • Fotokcopy Surat Keterangan WNI atau ganti nama, bila ada untuk WNI keturunan;
  • Surat bukti persetujuan suami istri (bagi yang sudah menikah);
  • Jika suami/istri penjual sudah meninggal maka yang harus dibawa dan dipersiapkan adalah akta kematian;
  • Jika suami istri sudah bercerai, maka yang harus dipersiapkan untuk dibawa yaitu Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari pihak penjual dari pengadilan.

2. Data Pembeli
Data pembeli yang perlu disiapkan, antara lain:

  • Fotokopi KTP (jika telah menikah yang digunakan adalah fotokopi KTP suami dan Istri);
  • Kartu Keluarga (KK);
  • Surat Nikah (jika sudah nikah);
  • NPWP.

3. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT
Sebelum membuat AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan. Pihak Penjual diharuskan membayar pajak penghasilan (PPh, sedangkan pembeli diwajibkan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan :

Pajak Penjual (PPh) = NJOP/Harga Jual x 5%

Pajak Pembeli (BPHTB) = [NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak] dikali 5

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual dan beli yang terjadi.

PPh ataupun BPHTB dapat dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. Sebelum PPh dan BPHTB dilunasi maka akta belum bisa dibayarkan. Biasanya dalam mengurus pembayaran PPh dan BPHTB akan dibantu oleh PPAT yang bersangkutan.

Anda perlu dan harus mengecek apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum. Karena untuk Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) memiliki jangka waktu. Jangan sampai membeli tanah SHGB atau SHGU jika sudah jatuh tempo.

Selanjutnya, Anda perlu cek apakah di atas tanah yang akan dibeli terdapat Hak yang lebih tinggi. Misalnya, tanah yang akan dibeli adalah tanah SHGB yang masih terdapat Hak Pengelolaan (HP). Penjual dan pembeli harus meminta izin terlebih dahulu kepada pemegang hak pengelolaan tersebut.

Berikutnya, pastikan apakah rumah yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan masih belum dilakukan penghapusan (roya) atau tidak. Jika pernah, diharuskan untuk meminta surat roya dan surat lunas dari penjual supaya bisa dibalik nama.

4. Pembuatan AJB

Pembuatan AJB sebaiknya dihadiri oleh penjual serta pembeli (suami istri jika sudah menikah) atau orang yang dipercaya diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Saksi yang perlu dihadir sekurang-kurangnya dua saksi.

PPAT akan membacakan serta menjelaskan isi dari akta. Apabila pihak penjual dan pembeli setuju dengan isi tersebut, akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Akta dibuat dua lembar asli, yang satu akan disimpan PPAT dan yang satunya lagi akan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama. Dan salinannya akan diberikan kepada pihak penjual dan pembeli.

5. Proses ke Kantor Pertanahan

Setelah AJB telah selesai di buat, pihak PPAT akan menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk proses balik nama. Penyerahan berkas AJB tersebut harus dan sebaiknya dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatangani.

Berkas-berkas yang akan diserahkan meliputi:

  • Surat permohonan untuk balik nama yang telah ditandatangani oleh pembeli;
  • Akta Jual Beli dari PPAT;
  • Sertifikat Hak Atas Tanah;
  • Fotokopi KTP penjual dan pembeli;
  • Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB.

Setelah berkas tersebut diserahkan ke kantor pertanahan, akan ada tanda bukti penerimaan yang akan diserahkan kepada pembeli. Nama pemegang hak yang dulu atau penjual akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan ataupun pejabat yang ditunjuk.

Nama pembeli atau nama pemegang hak yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanah dan sertifikat, dengan adanya tandatangan dari kepala kantor pertanahan atau pejabat yang telah ditunjuk sebelumnya. Dalam waktu empat belas hari, pembeli sudah bisa mengambil sertifikat yang sudah dibalik nama di kantor pertahanan setempat.

6. Tanah Warisan

Jika dan apabila salah satu kedua-duanya tercantum dalam suatu sertifikat tanah/bangunan telah meninggal dunia dan ahli warisnya akan melakukan jual beli, tanah tersebut harus dibalik nama lebih dahulu atas nama si ahli waris. Selain itu, sebelum melakukan jual beli seperti yang di atas, data tambahan yang diperlukan adalah sebagai berikut:

  • Surat keterangan waris. Untuk WNI berupa surat keterangan waris yang diajukan, disaksikan, dan dibenarkan oleh lurah yang dikuatkan oleh Camat. Untuk WNI keturunan dapat berupa surat keterangan waris dari notaris;
  • Fotokopi KTP seluruh ahli waris;
  • Fotokopi Kartu Keluarga (KK);
  • Fotokopi Surat Nikah;
  • Semua Ahli waris diharuskan untuk hadir tanda tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari semua ahli waris kepada salah satu di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris jika tidak bisa hadir;
  • Bukti Pembayaran BPHTB waris atau pajak ahli waris yang besarnya 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi nilai tidak kena pajaknya.

Teliti lah dan Tidak Terburu-Buru
Memang akan memakan waktu yang lama dan membutuhkan banyak usaha dalam melakukan transaksi pembelian tanah atau rumah impian Anda. Bersabar dan pelajari setiap langkahnya dengan cermat sehingga terhindar dari kekeliruan yang dapat mengulur penyelesaian transaksi lebih lama lagi.

Baca Juga Artikel Lainnya :